屋墙漏水，烦得很……

房子对于购房者来说不仅仅是一个建筑，更是一个家的缩影，一个心灵的栖息之地。一旦房屋质量出现问题，购房者往往苦不堪言。房屋出现渗漏，责任谁来承担？下面来看一则案例。

1  案情简介

2013年7月9日，李某某购买某房地产公司开发建设的房屋，公司向李某某出具了商品住宅质量保证书，保修项目中外墙面防渗漏的最低保修期为5年，维修处理时限为3日内答复修复时间。此后李某某对房屋进行了装修，并办理了不动产权登记证书。2018年9月初，李某某将房屋转卖给杨某，并于2018年9月5日签订了房屋买卖合同，约定价款115.5万元，但于当日办理交房时，因发现屋外走廊墙壁、屋内多面墙体及影视墙壁纸发霉，门、门柜处不同程度龟裂，房屋买卖行为中断。李某某立刻向物业公司电话反映了情况，其工作人员进行了实地查看并拍摄了图片，直到2018年9月20日至10月10日才进行了维修。2018年11月14日，李某某经与杨某协商，签订了房屋买卖合同补充协议，因房屋进水导致墙壁、门、影视墙壁纸不同程度损坏，在原价格基础上减少5000元。同日，李某某交付了房屋，杨某共向其转款二笔支付了房款110万元。

李某某后因5000元损失问题诉至法院。

2 律师分析

付律师认为，李某某与某房地产公司签订的商品房买卖合同，系双方当事人真实意思表示，且并不违反法律法规的强制性规定，应为有效合同，双方当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人俢复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”商品住宅质量保证书附有保修范围与保修期限，明确规定保修期自项目竣工验收合格交付商品房买受人之日计算，保修项目中外墙面防渗漏的最低保修期为5年，维修处理时限为3日内答复修复时间。

案涉房屋在保修期内出现外墙面渗水，出卖人应当承担修复责任，双方因保修问题发生的纠纷仍属商品房买卖合同纠纷，李某某作为合同主体依法具有诉讼主体资格。由于房地产公司在合理期限内拖延修复，李某某降价处理造成损失5000元应由房地产公司承担。

3 律师建议
付律师表示，如果房屋漏水，根据《中华人民共和国物权法》和《住宅专项维修资金管理办法》，住宅外墙和屋面的保修期是5年，在保修期内，要求开发商进行保修，如开发商保修不及时予以修理，收集相关证据，向房管局进行投诉，一般情况可以解决，否则直接向人民法院起诉维护自身权益。保修期过后，如小区内其他业主也有漏水且户数较多，可以通过物业公司向当地房管部门申请动用住宅专项维修资金进行修复。在业主购房和办理房产证时，会按一定比例缴纳维修资金进入对应专款账户，维修资金的使用有着严格的规范及使用标准，任何个人不得私自进行处理。