“定金罚则”该罚谁？

         交纳房屋预售定金，保证能买到自己可心的房子，是一般买房人的习惯交易行为。但在正式签订房屋买卖合同时遇到纠纷怎么办?约束双方的“定金罚则”该罚谁?先来看一个案例吧。

1  案情简介 

        19年2月，付某与南充某房地产开发公司签订房产认购单，并交纳购房定金5万元，房产认购单除注明房号、面积、售价、首付款、签约时间外，还注明“签订本认购单后应携带相关证件按时至指定地点办理签约，否则视为放弃认购权，客户所支付定金不予退还”。5月份，付某与开发公司洽谈签合同，双方就室外空调预留位置、绿化安防等事项无法达成一致意见，最终未能签订正式房屋买卖合同。　　

         合同签订失败，双方均认为是对方过错，应该适用定金罚则，协商未果之下，付某将开发公司诉至法院。

2  律师分析

定金是指在合同订立或在履行之前支付一定数额的金钱作为担保的担保方式。给付定金的一方称为定金给付方，接受定金的一方称为定金接受方。给付定金方不履行合同义务的，无权请求返还定金;接受定金方不履行合同义务的，双倍返还定金。当事人一方不完全履行合同的，应按照未履行部分所占合同约定内容的比例，适用定金罚则。

在本案中，付某在与开发公司商谈房屋买卖合同具体内容时，因为空调室外机预留位置问题产生分歧，双方未能达成一致意见，最终未能签订正式房屋买卖合同。对于此结果的发生双方均无过错。付某作为购房者出于自身的消费能力和今后居住方便考虑，想入住后在客厅、南北卧室安装空调，当其在有关购买房屋的资料中没有看到空调室外机预留位置，而要求在合同中加以明确，理由正当，并无不妥。开发公司在设计房屋时应当结合实际，预留空调室外机的位置。开发公司只在客厅内做了留孔，未预留南北卧室的安装空调机管的圆孔，其设计符合大众消费习惯，在此问题上，开发公司亦无过错。并且，付某要求增加的内容可能会影响今后购买楼房人的利益或者整个楼房的外观美感，故开发公司拒绝增加此条款并无不妥。

虽然付某依据房产认购单的约定，与开发公司履行了洽谈合同内容的义务，但房屋买卖合同具有价款较高、权利义务涉及范围较多、交付后不便调换等特点，故合同双方当事人在正式签订合同前对合同条款仔细推敲、反复商谈是正常的，买卖双方对于部分合同内容未达成一致意见，均属签订合同过程中发生的正常现象，双方不存在拒绝订立合同问题，也不存在假借订立合同为获取非法利益而故意与对方发生分歧。故双方虽未签订合同，但均无过错，根据《最高院商品房买卖合同司法解释》第四条，“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人”的规定，本案不应适用定金罚则的规定，开发公司应当按照付某实际交付的金额退还。

3 律师建议

在签订认购书或正式房屋买卖合同时，一般都书面约定定金条款。但在实际生活中，双方因定金问题产生纠纷并起诉至法院的不在少数。因此，买卖房屋时需注意：一定要搞清楚“定金”的法律含义以及“定金罚则”的适用条件，对因自己违约产生的“成本”代价做到心中有数。